Hypothèques alternatives
Quand votre dossier sort des règles de financement traditionnelles, une voie reste possible. Voici comment fonctionne le financement alternatif, et ce qu'il coûte.
La plupart des gens connaissent la voie traditionnelle : une banque, une caisse ou un prêteur hypothécaire, qui appliquent tous des règles semblables. Quand votre dossier entre dans ces règles, tout est simple.
Quand ce n'est pas le cas, vous avez quand même des options. Certains les appellent prêts B ou financement B. Chez Team Levine, nous parlons d'hypothèques alternatives.
Qu'est-ce qu'une hypothèque alternative ?
Une hypothèque alternative provient d'un prêteur disposé à examiner des dossiers qui sortent des règles traditionnelles.
Un prêteur alternatif peut être nécessaire si :
- Votre cote de crédit est inférieure à 600
- Vous êtes présentement en proposition de consommateur
- Vous avez été libéré d'une faillite récemment
- Votre crédit est bon, mais vos revenus ne suffisent pas pour le montant dont vous avez besoin
- Vous êtes nouvellement travailleur autonome et n'avez pas encore deux années de déclarations de revenus
Ce dernier cas surprend bien des gens. Vous pouvez gagner un bon revenu et ne pas vous qualifier, simplement parce que l'historique de revenus n'est pas encore assez long. Les prêteurs traditionnels exigent habituellement deux années complètes de revenus déclarés avant de les reconnaître. Un prêteur alternatif acceptera souvent 12 mois de relevés bancaires démontrant ce que l'entreprise génère réellement.
En savoir plus sur les hypothèques pour travailleurs autonomes
Où les règles diffèrent
Les prêteurs traditionnels plafonnent généralement les ratios d'endettement autour de 39 % ABD et 44 % ATD. Les prêteurs alternatifs peuvent aller jusqu'à 55 % pour les deux, et dans certains scénarios jusqu'à 60 % ABD et 60 % ATD.
Ils sont aussi plus souples sur l'amortissement. Les prêteurs traditionnels s'arrêtent à 30 ans. Les prêteurs alternatifs vont souvent jusqu'à 35 ans, ce qui réduit le paiement et peut faire la différence entre se qualifier ou non.
Ce que ça coûte
Le financement alternatif coûte plus cher que le financement traditionnel, et vous devriez connaître les chiffres avant de vous engager.
Attendez-vous à un taux d'intérêt plus élevé que celui d'un prêteur traditionnel, ainsi qu'à des frais d'environ 2 % du montant de l'hypothèque. Ce 2 % est le total : il couvre à la fois les frais du prêteur et les nôtres.
Il vous faudra aussi une mise de fonds plus importante. Le minimum habituel est de 20 %. Pour un condo, ou pour une propriété dans un secteur plus éloigné, c'est souvent 25 %.
À cela s'ajoutent les frais de notaire et l'évaluation de la propriété, généralement autour de 500 $. Notre calculatrice des frais de clôture vous donne un portrait plus complet de ce qu'il faut prévoir.
Nous vous remettrons le coût complet par écrit avant que vous vous engagiez à quoi que ce soit, pour que vous compariez de vrais chiffres et non un taux isolé.
Souvent une étape, pas une destination
La plupart des hypothèques alternatives sont conclues sur des termes plus courts, souvent un ou deux ans. L'objectif est de profiter de ce temps pour renforcer le dossier : rebâtir le crédit, établir l'historique de revenus, accumuler de l'équité. Nous vous ramenons ensuite vers un prêteur traditionnel à un meilleur taux.
Nous vous dirons dès le départ à quoi ressemble ce parcours dans votre situation, et ce qu'il faudrait faire pour y arriver.
Vous ne savez pas où vous vous situez ?
Certaines personnes qui nous interrogent sur les hypothèques alternatives se qualifient finalement de façon traditionnelle. D'autres non, et sont soulagées d'apprendre qu'une solution existe quand même.
Dans un cas comme dans l'autre, tout commence par une conversation. Écrivez-nous et nous examinerons votre situation pour vous dire honnêtement quelle voie vous convient.